El Consell de Govern de la Generalitat de Catalunya aprobó el 20 de octubre de 2020 el Decreto-ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados (el “DL 34/2020”). El citado DL 34/2020 ha sido publicado en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya  (el “DOGC”) el 22 de octubre de 2020 y con entrada en vigor el mismo día de su publicación.

El DL 34/2020 surge de la necesidad de proporcionar medidas urgentes de apoyo a aquellos sectores cuya actividad económica, desarrollada en bienes inmuebles arrendados, se ha visto especialmente penalizada y afectada por la suspensión o restricción de su actividad, con motivo de las medidas adoptadas para la contención de los efectos de la pandemia provocada por el COVID-19 y con el objetivo de evitar el cierre de empresas y la destrucción de puestos de trabajo.

El DL 34/2020 establece un criterio distributivo de las consecuencias negativas que se derivan de las prohibiciones, suspensiones y restricciones impuestas a los locales de negocio arrendados teniendo en cuenta; (i) la excesiva onerosidad de alguna de las prestaciones, (ii) el carácter imprevisible e inevitable del riesgo y, (iii) la necesidad de restablecer el equilibrio contractual, incentivando en primer lugar la autonomía de la voluntad de las partes y, solo, si no se alcanza el acuerdo pretendido, aplicando las reglas establecidas en el propio DL 34/2020, en clara sintonía con el fundamento de la cláusula “Rebus sic stántibus”.

El procedimiento a seguir para la modificación de las condiciones del contrato contenido en el DL 34/2020, y las reglas que resultan de aplicación para aquellos arrendatarios que hayan visto suspendida y/o restringida su actividad económica, en caso de no alcanzar acuerdo con la parte arrendadora, son las siguientes:

1. La parte arrendataria - exclusivamente de los contratos suscritos a partir del 1 de enero de 1995 - podrá requerir de la parte arrendadora, por burofax o de otra forma fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato en el plazo de un mes desde la adopción de la medida de suspensión o restricción de la actividad económica, sea industrial o comercial.

2. Si transcurrido el plazo de un mes las partes no llegaran a un acuerdo, se aplicarán las siguientes reglas:

- En caso de suspensión del desarrollo de la actividad, la renta y otras cantidades debidas deberán reducirse en un 50% mientras dure la suspensión.

- En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble (reducción de aforo o de horario), la renta y otras cantidades debidas deberán reducirse, mientras dure la medida, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble.

- La prestación de servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos en el establecimiento no afectará a la aplicación de las reducciones previstas.

3. La parte arrendataria puede exigir a la parte arrendadora la imputación total o parcial del pago de las referidas rentas y otras cantidades debidas que hayan vencido, a las garantías constituidas, excluidas la fianza legal y otras garantías depositadas en el organismo oficial competente.  La parte arrendataria tendrá que reintegrar las garantías objeto de imputación en el plazo de un año contado desde la desaparición de las circunstancias y, en todo caso, antes de la finalización del contrato.

4. En caso de que las medidas de suspensión se prolonguen más de tres meses en el transcurso de un año, la parte arrendataria puede optar por desistir del contrato sin penalización a partir del momento en que ocurra esta circunstancia, notificándolo de forma fehaciente a la parte arrendadora con un mes de antelación.

5. Las reducciones de renta y de otras cantidades debidas por la parte arrendataria serán efectivas a contar desde la fecha del requerimiento de modificación de las condiciones contractuales realizado por la parte arrendataria.

6. La parte arrendadora deberá abstenerse de emitir factura contra la parte arrendataria por el importe de la renta y otros gastos a su cargo hasta que transcurra el plazo mensual para negociar la modificación contractual o, si es anterior, hasta la fecha del acuerdo.

El citado DL 34/2020 establece en su Disposición Transitoria, la posibilidad de la parte arrendataria de exigir la aplicación del DL 34/2020 con independencia de los acuerdos a los que hubiere llegado con la parte arrendadora con anterioridad a su entrada en vigor.

Finalmente, y a través de su Disposición final se establece que en el plazo de dos años desde su entrada en vigor el Gobierno deberá elaborar y aprobar un proyecto de Ley para incluir la cláusula “Rebus sic stantibus” en el ordenamiento jurídico catalán, a fin de regular normativamente el régimen jurídico para restablecer el equilibrio contractual ante un cambio imprevisto de circunstancias.